Archive for Nemovitosti

Finanční gramotnost je u nás tristní (a nejen ta)

A dodal bych, že nejen ta. Nejenže naše školství nás nepřipravilo a nepřipravuje na běžný život, ale celá řada oblastí zůstává obyčejným smrtelníkům zahalena v pološeru. Ať je to právní vědomí, oblast podnikání, vlastnických vztahů…

Každý druhý Čech je ale při tom „mistr světa“ v jednotlivých disciplínách. Dnes tak stačí málo. Internet a vyhledávač. Čech si sedne k počítači nebo vezme „chytrý mobil“ či tablet a do vyhledávače zadá klíčové slovo.

Je to tak primitivní. Jenže i zde platí, čím víc víš, tím víc víš, že nic nevíš. Nebo-li „blahá nevědomost“, jak vždy říkala moje matka. Ještě bych dodal parafrázi na slogan: Mnoho „vzorů smluv, zajícova smrt“.

Nejste „mistry světa“? Potřebujete vypracovat potřebnou smlouvu? Kontakt je ZDE 

Staré předkupní právo

Minulé prázdniny jsem se setkal s kamarádem z dětství. Neviděli jsme se mnoho let. Od doby, co umřela moje babička a děda, přestal jsem tam pochopitelně jezdit.

Mám takový problém, když jsme projednávali dědictví po tátovi, tak jsme zjistili z toho „výpisu“, nebo jak se to jmenuje, že tam máme zapsané staré předkupní právo ještě na fabriku, která už 40 let neexistuje a od které to kdysi naši koupili. Co s tím?

No, z hlavy Ti to nepovím, ale budu si to muset prověřit. Tyhle věci jsou individuální… Zkrátka podařilo se mi dohledat likvidátora nástupnické firmy, která převzala majetek a spolu s ním i práva a povinnosti. Naštěstí byl likvidátor ochoten sepsat příslušné vyjádření a souhlas s výmazem. Katastrální úřad jej pak provedl.

Máte podobný problém? Nebo nerozumíte zápisu na Vašem listu vlastnictví? Klikněte ZDE.

 

Zuzana Hejnová splatí hypotéku

Asi všichni ji fandíme, protože je radost vidět vítězství českého sportovce – mistryně světa, vítězky Diamantové ligy… Za letošní prize money prý splatí svou hypotéku. Ano počíná si rozumně. Jiní sportovci, z jiných odvětví jako je fotbal, tenis, golf… mají neskutečné příjmy a mnozí si pak z rozmařilosti kupují auta a jachty..

Vzpomínám si taky na trapnou reklamu, ve které multimilionář Petr Čech (brankář Chelsea, pro ty, kdo neví o koho jde), „věrohodně“ propagoval hypotéku a přitom by si ze svého platu mohl každý týden koupi jeden slušný dům kdekoliv. Normální Čech, odměňovaný normálním platem, by měl mít teoreticky plat kolem 25 tisíc čistého. Kdo to ale je? Učitel? Ne! Dělník? Možná ve škodovce v MB. Tak kdo? Pár tisíc ji sice je, ale kdo má jistotu, že ten příjem bude mít 20, 25 či 30 let?

Mnozí již zjistili, že jejich jistota je v koncích. Stačí, že jim je přes 40 let (dříve se říkalo přes 50) a jsou pro zaměstnavatele nepotřební. Někteří z těchto „postižených“ již reagují a své nemovitosti „pod hypotékou“ chtějí prodat, převést i v rodině (na ty, kteří tu jistotu nyní „mají“). Samozřejmě to lze – se souhlasem hypotečního věřitele. Jsou dva základní způsoby, ale o tom až příště.

Potřebujete vyhotovit smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitosti „pod hypotékou“?Kontakt je ZDE.

 

Uvažujeme o prodeji domu

Moje bývalá zaměstnankyně se na mne obrátila s dotazem, zda je nyní vhodné prodat dům? Její rodiče už nezvládají údržbu, v podnikání se jim už taky nevede a chtěli by to ukončit a mít klid.

Ptám se, jak si představují prodej (tedy cenu) a kam se budou stěhovat? No, oni si představují v podstatě směnu za nějaký byt v klidném domě (pochopitelně) a nějaký doplatek, z kterého by zahladili dluhy a zbytek by byla rezerva. Vždy se píše, že „na stáří“. Jenže oni již staří jsou. Okolnostmi jsou nuceni pracovat, ač jim je kolem sedmdesáti, zatímco jejich dcera (samoživitelka s 2 maturitami), které je kolem pětačtyřiceti, je již několik let bez práce. Do toho její syn je před maturitou a chtěl by na vysokou.

Víš, málokdy se dá říci, že prodej domu je teď výhodný. Obráceně se to dá dnes říci docela jistě, tedy pokud zájemce o koupi vydělává… A ta směna? No, může se uskutečnit přímo s kupujícími, nebo to budou 2 samostatné případy: prodej domu a koupě bytu. Vše se dá smluvně ošetřit.

Jste v podobné situaci? Máte již kupce a potřebujete smlouvu? Zařídíme. Kontakt je ZDE.

 

Pozemek jiného vlastníka, než bude stavba?

Dosud bylo možné stavět i na „cizím“ pozemku. Ne tak docela bez vědomí vlastníka pozemku, ovšem. Ale náš právní řád umožňoval vydat stavební povolení stavebníkovi, např. bytovému družstvu, ale i jednotlivci na pozemku státu nebo i jiného vlastníka (dětí na pozemku rodičů…). Není snad potřeba vyjmenovávat všechny možné varianty…

Bylo to založeno komunistickým občanským zákoníkem, který má být, po mnoha novelizacích, nahrazen úplně novým. Ten má platit od ledna příštího roku (2014).

Může to tak přinést jisté komplikace. V otázce vlastnictví pozemku a stavby se totiž vrací k evropskému standardu – jednotnému vlastnictví stavby a pozemku. Tam, kde je režim dvou různých vlastníků, vznikne předkupní právo jednoho vlastníka vůči druhému. Tam, kde je dnes, např. pozemek rodičů, kteří chtějí umožnit dětem výstavbu RD na jejich pozemku v následujících letech, by tak bylo vhodné – kvůli snazší hypotéce – tomuto stavu předejít a preventivně pozemek do konce roku převést na budoucího stavebníka. Že se to nedá stihnout?, Inu, dá.

Obraťte se na nás, vše zařídíme k Vaší spokojenosti. Kontakt je ZDE.

Výkup lesa – smlouvy

Specifickou oblastí převodu nemovitostí je prodej lesa, tj. lesního pozemku s porosty. Vlastníci lesů – restituenti – si často nevědí s lesem rady, a to i přes služby zákonného lesního správce. Ve vzrostlém lese, který je v mýtném věku podle lesní hospodářské osnovy (LHO) – dříve lesního hospodářského plánu (LHP), je velký finanční potenciál.

Různé firmy i jednotlivci vykupují „les“ od jeho vlastníků. V minulosti mnozí prodávající naletěli některým překupníkům, kterým šlo jen o dřevo a časem se ukázalo, že pozemek zůstal původním vlastníkům, kteří tak nevěděli, že mají zákonnou povinnost vysadit les nový. Stihly je i pokuty.

Kvalitní a plně srozumitelná kupní smlouva by měla být základem každého obchodu, tedy i tohoto. Jedině tak se vyvarujeme různých nečekaných překvapení.

Potřebujete takovou smlouvu? Zajistíme i její překlad do cizího jazyka. Kontakt je ZDE. 

Oživení realitního trhu – II

V minulém týdnu se v tisku objevila nenápadná zpráva, která ovšem může znamenat mnoho. Je to informace o přebytku německého státního rozpočtu v řádu dvou stovek miliard EUR. Nikde jsem už dále neviděl, že by se touto informací někdo zabýval.

Česko je zahleděno do svých „pseudopolitických“ řeží, soudních sporů se skupinou exponentů kolem MUDr. Ratha a dalších důsledků toho, že si sami neumíme vládnout. Chybí nám osobnosti a obávám se, že se neobjeví ani v nadcházejících předčasných volbách. Reinkarnace některých politiků, kýženého výsledku nepřinese. Management republiky totiž tvoří druhořadí manažeři – politici. Ti schopní jsou jinde, protože je i lépe zaplatí…

Dlouho jsem se kdysi srovnával s tím, že po válce (té 2. světové) od nás odcházeli nejen schopní lidé, ale i oběti nacistů (tím myslím židy), a to do Německa! Totéž se u nás opakovalo i po r. 1968, což si právě v těchto dnech připomínáme. Kromě toho zde existuje dávné propojení s Německem v mnoha oblastech a dnes není tajemstvím jistá ekonomická závislost Česka na Německu. Jsem tedy zvědav, jak se uvedená zpráva projeví na poli ekonomiky od které se odvíjí i schopnost investic do nákupu nemovitostí či do poptávky po nové výstavbě. Jako poskytovatelé služeb v oblasti převodů nemovitostí i pro zahraniční klientelu jsme připraveni.

Potřebujete využít našich služeb v oblasti překladu a zajištění smluv? Kontakt je ZDE.

 

Typy smluv u převodů

Typy smluv

Základní dělení je na ústní a písemné, respektive na dělení podle občanského nebo obchodního zákoníku a konečně na smlouvy pojmenované a nepojmenované. Níže jsou uvedeny jen smlouvy písemné, pojmenované.

Podle občanského zákoníku:

A) pro věci nemovité

1. kupní smlouva na prodej nemovitostí:

  • 1.1. prodej existujícího pozemku bez staveb a porostů (např. k výstavbě RD)
  • 1.2. prodej existujícího pozemku s porosty (v zahr. kolonii – zahrada)
  • 1.3. prodej pozemku se zahradní chatou a porosty
  • 1.4. prodej zemědělského pozemku – orná půda, trvalé travní porosty, ovocný sad, chmelnice, vinice, zahrada
  • 1.5. prodej souboru zemědělských pozemků (celý bývalý „příděl“) – jen parcely katastru nemovitostí „KN“
  • 1.6. prodej souboru zemědělských pozemků – jen parcely dosud vedené ve zjednodušené evidenci – „ZE“ (původ pozemkový katastr, evidence nemovitostí apod.)
  • 1.7. prodej souboru zemědělských pozemků – kombinace parcel „KN“ a „ZE“
  • 1.8. prodej pozemku /pozemků nově oddělených geometrickým plánem – „GP“
  • 1.9. prodej rodinného domu s trvalým pobytem majitele
  • 1.10. prodej rodinného domu se zřízením věcného břemene (dožití původních majitelů)
  • 1.11. prodej nemovitostí ze společného jmění manželů (SJM)
  • 1.12. prodej nemovitostí z výlučného vlastnictví
  • 1.13. prodej spoluvlastnického podílu jinému spoluvlastníku
  • 1.14. prodej spoluvlastnického podílu třetí osobě (s nabídkou na odkoupení spoluvlastníkům)
  • 1.15. prodej části nemovitostí (dosud celku) – ve formě podílu – třetí osobě

2. směnná smlouva – směna pozemků:

  • 2.1. směna existujících pozemků (např. mezi zemědělci, mezi sousedy…)
  • 2.2. směna pozemků nově oddělených „GP“
  • 3. smlouva se zřízením věcného břemene:
  • 3.1. věcné břemeno užívání nemovitosti
  • 3.2. věcné břemeno uložení inženýrských sítí do cizího pozemku (vodov. přípojka, kanalizační přípojka, přípojka el. proudu, přípojka plynu
  • 3.3. právo chůze a jízdy po cizím pozemku
  • 3.4. jiné

4. smlouva darovací:

  • 4.1. darování existujícího (holého) pozemku (např. synovi /dceři)
  • 4.2. darování existujícího (holého) pozemku (např. synovi a snaše / dceři a zeťovi)
  • 4.3. darování pozemku se zahradní chatou, porosty a inž. sítěmi
  • 4.4. darování zemědělského pozemku – orná půda, trvalé travní porosty, ovocný sad, chmelnice, vinice, zahrada (v rodině)
  • 5.5. darování souboru zemědělských pozemků (celý bývalý „příděl“) – jen parcely katastru nemovitostí „KN“
  • 5.6. darování souboru zemědělských pozemků – jen parcely dosud vedené ve zjednodušené evidenci – „ZE“ (původ pozemkový katastr, evidence nemovitostí apod.)
  • 5.7. darování souboru zemědělských pozemků – kombinace parcel „KN“ a „ZE“
  • 5.8. darování pozemku /pozemků nově oddělených geometrickým plánem – „GP“
  • 5.9. darování rodinného domu s trvalým pobytem majitele
  • 5.10. darování rodinného domu se zřízením věcného břemene (dožití původních majitelů)
  • 5.11. darování garáže s pozemkem
  • 5.12. darování nemovitostí z výlučného vlastnictví (jako celek)
  • 5.13. darování spoluvlastnického podílu jinému spoluvlastníku
  • 5.14. darování spoluvlastnického podílu třetí osobě
  • 5.15. darování části nemovitostí (dosud celku) – ve formě podílu

6. smlouva nájemní: (pronajímatel dá do nájmu byt)

– pronájem garáže

– pronájem nebytových prostor – obchodu

– pronájem nebytových prostor – výr. haly

– pronájem

7. smlouva podnájemní: (nájemce – např. dr. bytu – dá do podnájmu dr. byt nebo jeho část)

8. smlouva zástavní: (o zástavě nemovitosti k zajištění půjčky)

– nemovitosti v SJM

– nemovitosti ve výlučném vlastnictví

– nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví

 

 

Oživení realitního trhu – I

Jistě jste také zaznamenali zprávu o tom, jak se u nás někteří zahraniční vlastníci (Italové, Kanaďané, Irové…) „zbavují“ svých nedávno nabytých nemovitostí.

Realitní trh – reality v ČR

V této souvislosti psala některá média o oživení našeho realitního trhu. No, já se domnívám, že jde spíš o zákonitou, byť pozdní, reakci malých a středních investorů na vývoj ekonomiky ve světě i u nás. Proklamované zisky se jim totiž „dlouhodobě“ nedostavovaly. Nemovitosti kupovaly v době, kdy realitní bublina byla téměř nafouknutá a nyní z ní odešel vzduch, někdy dokonce bublina praskla.

Převody nemovitostí a  úředně ověřené překlady

Znám několik příkladů ze svého okolí i ze své dlouholeté realitní praxe. Už když se některé projekty realizovaly, mi bylo téměř jasné, že to dobře nedopadne. Budiž. Nynější situací bych tedy oživením, v pravém slova smyslu nepojmenoval. Pravdou ovšem je, že k převodům nemovitého majetku dochází a že zahraniční klientela se střídá. Nazval bych to tak, že „západ“ předává štafetu „východu“. Vietnamští obchodníci či bohatá klientela ze zemí bývalého Sovětského svazu je velmi často tím novým vlastníkem. Vidíme to na poptávce po úředních překladech listin do cizích jazyků, jistě by se nám to ukázalo i v katastru nemovitostí.

Potřebujete zajistit překlad smluv do cizích jazyků, nehledejte dále. Kontakt naleznete ZDE.

Prodej odděleného pozemku

„Potřebuji prodat část svých pozemků, ale nemám k tomu nic“. I to jsem slýchával a slýchávám dodnes. Prodávající tím většinou myslí, že potřebují obstarat kompletní službu.

V takovém případě je potřebná podrobná analýza situace a mnohde i návštěva místa samotného (pokud je neznám), abych se ujistil, že takové rozdělení pozemků, jaké si přeje klient, bude reálně možné, tj. že jej schválí i příslušný odbor územního plánování na stavebním úřadu.

Právě zajištění tohoto „územního souhlasu“ nebo někdy i „územního rozhodnutí“ je ve věci klíčové. Geodeti totiž (v této situaci) ve své podstatě zaměří, co si řeknete a to bez ohledu na další použití tohoto podkladu. Pro ně to je jen zakázka – vyhotovení geometrického plánu pro rozdělení pozemku, slangově mu říkají „rozdělovák“. Je prostě potřebné vědět a rozumět věci.

Jste právě v takové situaci? Potřebujete tuto záležitost vyřídit? Kontakt máte ZDE.

Je tu háček!?

Přijde-li klient s přáním převést nemovitost na někoho v rodině, jde zpravidla o darování. Téměř v každém druhém případě však je v rychlém převodu nějaký háček.

Praxe ukazuje, že vlastníci nemovitostí je nemají z hlediska právních vztahů v pořádku. Pomineme-li dnes časté zástavy a exekuce (v případě exekuce nelze s nemovitostí nakládat), tak zde máme některá věcná břemena ve prospěch třetích osob (osoby oprávněné z věcného břemene), která převodu prakticky zabrání, neb i nový vlastník musí plnit ujednání smlouvy o zřízení věcného břemene (dříve se mu také říkalo výstižně: „služebnost“) a s tím někteří nabyvatelé (obdarovaní) nemohou souhlasit.

Praktickým důvodem je třeba skutečnost, že taková nemovitost je jako zástava pro banku, v případě uzavření smlouvy o poskytnutí (hypotečního) úvěru nepoužitelná. A rázem je po převodu staršího domu s babičkou a je i po rekonstrukci…

Potřebujete převést nemovitost nebo byt a sami to nezvládnete? Pomoc pro Vás je ZDE.

 

Já také potřebuji převést nemovitost, ale mám na to?

Vše ovšem souvisí se vším, jak pravil klasik a náš gymnaziální profesor dějepisu.

Neúcta k práci člověka je věc, která mne vždy vadila. Vezměte si například, kolik je dnes na světě nadbytečně vyrobených výrobků. Promrhaná práce, čas, materiál, energie, poškozené životní prostředí. Přitom je mnoho neudržovaného, neobdělávaného ležícího ladem a přitom jen s trochou péče by to mohlo nést plody… Všiml jsem si také, jak klesly naše příjmy a přitom pracujeme více, než dříve.

Například převody nemovitostí se téměř zastavily, protože na to lidé nemají. Banky, poté, co z nás vytahaly peníze, nabízejí hypoteční úvěry za historicky nízké úroky. Kdo ale na to má? Společnost se rozdělila na extrémně bohaté a chudé. Všichni šetří, nikdo neví, co bude dál? Nejsme v jakési slepé uličce? Ač lidé pracují, tak jich je pětina (pozor, to nemluvíme o lidech evidovaných na úřadech práce), pod hranicí bídy, což je u nás, prý, 14.500 Kč hrubého. I tito lidé vlastní nemovitosti a chtějí nebo potřebují je převést. V této situaci, je každá koruna dobrá, jak se říká.

Potřebujete i Vy převést nemovitost? V rodině či na někoho cizího? Kontaktujte nás ZDE.

 

 

Nová forma služeb

Život nám přináší různé situace, různá úskalí. Čas mnohdy opravdu hraje proti nám. Pravdou je také, že rychlost i u převodů vlastnických nebo jiných práv k nemovitostem není vždy to nejdůležitější.

Správné pro klienta je to, co je jakýmsi průsečíkem kvality, rychlosti a ceny služby. My, v našem odborném kolektivu, pracujeme flexibilně. Spolupracujeme výhradně se schopnými odborníky, kteří pochopili, že v dnešní době se kvalitní výrobek – služba, či jak ten produkt nazveme, nemusí vytvářet na tradičních místech – kancelářích na dobré adrese. To mi, ač jsem jinak obdivovatel historie, připomíná „staré dobré časy za F.J.I.“. Jenže nežijeme na přelomu 19. a 20. století, ale žijeme již dokonce ve století jednadvacátém – v jistém slova smyslu „virtuálním“.

Za vším jsou ovšem lidé, odborníci, specialisté, kteří tvoří tým a jsou skvěle manažováni a jsou k dispozici na internetu a tím pádem jsou vždy a všude k dosažení a jejich služby jsou i levnější. V tom je budoucnost, v tom je to zajímavé pro drobnou, „obyčejnou“ i V.I.P. klientelu.

Chcete využít našich zkušeností k jednání či řízení na „katastru“? Kontaktujte nás ZDE.