Archive for Pozemky

Přikoupení části pozemku

„Potřebuji zařídit přikoupení části pozemku od souseda. Jsme vlastně domluveni a jen to potřebujeme zúřadovat“. To zavolal jeden známý. „Rozumím“, následovalo z mé strany.

Koupě pozemku

Takže jsme se domluvili na záloze (v podstatě částka potřebná na geodetické práce) a na zaslání osobních dat a na písemné objednávce s nákresem oddělení pozemku. S geodety to zařídím a pak zařídím i ostatní náležitosti.

Kupní smlouva pozemek

Do kupní smlouvy budu ještě potřebovat informace ohledně kupní ceny a způsobu úhrady. Tyto případy se většinou řeší v hotovosti, při podpisu, což je v praxi vyzkoušeno a není s tím problém. Sepsání smlouvy je také (pro mne) rutina, ovšem laik se někdy v geometrickém plánu nevyzná tak dobře, aby podle něj správně sepsal smlouvu. O vzorech smluv na internetu ani nehovořím..

Přesně toto potřebujete a nevíte si rady, jak na to? My si s tím poradíme. Kontakt je ZDE.

 

Vzory smluv

Nedávno mi volal kamarád. „Hele, Ty děláš do těch realit, mohl bys mi udělat jednu smlouvu, teda vlastně ji opravit“? Domluvili jsme se na schůzce v jedné kavárně, kde mají dobrou kávu.

VZORY SMLUV – STAVEBNÍ POZEMEK

Tam kamarád přinesl desky a v nich několik papírů. Bylo mi to jasné. Katastrální úřad mu zamítl návrh na vklad, protože smlouva neodpovídala požadavkům zákona – byla neurčitá. „Dělal jsem to přesně podle vzoru smlouvy, kterou jsem si stáhl z internetu“, dodal kamarád. „Opravit to nejde, to se musí ta smlouva napsat celá znovu a tak, jak to má být. Tady Ti chybělo přesné určení, zda jde o stavební pozemek nebo pozemkovou parcelu a neměl jsi správně napsané katastrální území“, dodal jsem.

NULOVÁ VZOROVÁ SMLOUVA – KUPNÍ CENA

Následně jsme se tedy domluvili, že mu vypracuji smlouvu novou. Kamarád se domníval, že když použije vzorovou smlouvu, tak to dá, při svém vzdělání (je to inženýr – strojař) dohromady. Bohužel měl smůlu, přišel nejen o 1000 Kč za úřední poplatek, ale i o drahocenný čas. Ještě, že se domluvili na vyplacení kupní ceny až po provedení vkladu.

Dostali jste se do podobné situace. Vzor smlouvy neodpovídá vašim potřebám. ZDE neriskujete.

Typy smluv u převodů

Typy smluv

Základní dělení je na ústní a písemné, respektive na dělení podle občanského nebo obchodního zákoníku a konečně na smlouvy pojmenované a nepojmenované. Níže jsou uvedeny jen smlouvy písemné, pojmenované.

Podle občanského zákoníku:

A) pro věci nemovité

1. kupní smlouva na prodej nemovitostí:

  • 1.1. prodej existujícího pozemku bez staveb a porostů (např. k výstavbě RD)
  • 1.2. prodej existujícího pozemku s porosty (v zahr. kolonii – zahrada)
  • 1.3. prodej pozemku se zahradní chatou a porosty
  • 1.4. prodej zemědělského pozemku – orná půda, trvalé travní porosty, ovocný sad, chmelnice, vinice, zahrada
  • 1.5. prodej souboru zemědělských pozemků (celý bývalý „příděl“) – jen parcely katastru nemovitostí „KN“
  • 1.6. prodej souboru zemědělských pozemků – jen parcely dosud vedené ve zjednodušené evidenci – „ZE“ (původ pozemkový katastr, evidence nemovitostí apod.)
  • 1.7. prodej souboru zemědělských pozemků – kombinace parcel „KN“ a „ZE“
  • 1.8. prodej pozemku /pozemků nově oddělených geometrickým plánem – „GP“
  • 1.9. prodej rodinného domu s trvalým pobytem majitele
  • 1.10. prodej rodinného domu se zřízením věcného břemene (dožití původních majitelů)
  • 1.11. prodej nemovitostí ze společného jmění manželů (SJM)
  • 1.12. prodej nemovitostí z výlučného vlastnictví
  • 1.13. prodej spoluvlastnického podílu jinému spoluvlastníku
  • 1.14. prodej spoluvlastnického podílu třetí osobě (s nabídkou na odkoupení spoluvlastníkům)
  • 1.15. prodej části nemovitostí (dosud celku) – ve formě podílu – třetí osobě

2. směnná smlouva – směna pozemků:

  • 2.1. směna existujících pozemků (např. mezi zemědělci, mezi sousedy…)
  • 2.2. směna pozemků nově oddělených „GP“
  • 3. smlouva se zřízením věcného břemene:
  • 3.1. věcné břemeno užívání nemovitosti
  • 3.2. věcné břemeno uložení inženýrských sítí do cizího pozemku (vodov. přípojka, kanalizační přípojka, přípojka el. proudu, přípojka plynu
  • 3.3. právo chůze a jízdy po cizím pozemku
  • 3.4. jiné

4. smlouva darovací:

  • 4.1. darování existujícího (holého) pozemku (např. synovi /dceři)
  • 4.2. darování existujícího (holého) pozemku (např. synovi a snaše / dceři a zeťovi)
  • 4.3. darování pozemku se zahradní chatou, porosty a inž. sítěmi
  • 4.4. darování zemědělského pozemku – orná půda, trvalé travní porosty, ovocný sad, chmelnice, vinice, zahrada (v rodině)
  • 5.5. darování souboru zemědělských pozemků (celý bývalý „příděl“) – jen parcely katastru nemovitostí „KN“
  • 5.6. darování souboru zemědělských pozemků – jen parcely dosud vedené ve zjednodušené evidenci – „ZE“ (původ pozemkový katastr, evidence nemovitostí apod.)
  • 5.7. darování souboru zemědělských pozemků – kombinace parcel „KN“ a „ZE“
  • 5.8. darování pozemku /pozemků nově oddělených geometrickým plánem – „GP“
  • 5.9. darování rodinného domu s trvalým pobytem majitele
  • 5.10. darování rodinného domu se zřízením věcného břemene (dožití původních majitelů)
  • 5.11. darování garáže s pozemkem
  • 5.12. darování nemovitostí z výlučného vlastnictví (jako celek)
  • 5.13. darování spoluvlastnického podílu jinému spoluvlastníku
  • 5.14. darování spoluvlastnického podílu třetí osobě
  • 5.15. darování části nemovitostí (dosud celku) – ve formě podílu

6. smlouva nájemní: (pronajímatel dá do nájmu byt)

– pronájem garáže

– pronájem nebytových prostor – obchodu

– pronájem nebytových prostor – výr. haly

– pronájem

7. smlouva podnájemní: (nájemce – např. dr. bytu – dá do podnájmu dr. byt nebo jeho část)

8. smlouva zástavní: (o zástavě nemovitosti k zajištění půjčky)

– nemovitosti v SJM

– nemovitosti ve výlučném vlastnictví

– nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví

 

 

Parcelace pozemků v souladu s územním plánem

Musíme si také uvědomit, co je úlohou geodetů, katastrálního úřadu, stavebního úřadu, notáře, právníka – advokáta, projektanta a realitní kanceláře.

Kdo to neví, může třeba zbytečně ztrácet čas, energii a peníze. Celý proces rozdělení pozemku je potřeba dobře promyslet, předem si jej raději zkonzultovat, aby se nevyrobilo něco, co pak skončí v šuplíku. Kvalitní realitní makléř, podobně i zkušený právník si s tím umí poradit. Notáři jsou trochu v jiné pozici. Oni jsou sice nejvyšší autoritou, ale rozhodně Vám nebudou zařizovat všechny potřebné úkony.

Na to by měly být realitní kanceláře. Ale po pravdě tomu tak v praxi také mnohde není. Ale o tom jsme už hovořili dříve. Mnohé „realitky“ dělají jen agenturní práci, tj. nabízejí zboží jiného, ničím se nepodílejí na novém stavu, kvalitě… Zkrátka věnují se jen „zobchodování“. Pravá realitní kancelář či realitní makléř je ten, který je třeba schopen, mimo zmíněného „zobchodování“, vyvíjet i nějakou svou osobní tvůrčí činnost. Např. zajistit vlastní parcelaci a prodej stavebních pozemků v souladu s územním plánem.

 Potřebujete zajistit právě toto? Nikoho už tedy nemusíte vyhledávat, protože kontakt už máte ZDE.

Tlumočení a překlad smluv do cizí řeči

Inu, někdy se člověk v přípravě na převod vlastnického práva setká i s dějinami v praxi. Znám několik případů tzv. „rozkulačených“ rodin, jejichž otec, děd a pod, skončili v komunistických kriminálech a jejich děti, vnuci či pravnuci na ně dodnes vzpomínají (viz i film Všichni dobří rodáci). Mnohdy se zase o nostalgii z toho, že: „Rodný dům již nestojí. Sebrali nám ho a pak ho nechali rozkrást a nakonec ho zbourali.“, to jsem slyšel mnohokrát.

Ostatně i rodný dům obou mých dědů takto dopadl. V jednom případě o něj naše rodina přišla, v druhém případě s dostal v rodině do nesprávných rukou. Jistě, jistý podíl na tom má i doba. Ta se v mnohém změnila. Po vstupu do EU dostalo naše zemědělství přes veškeré proklamace pěkně na frak. Sady leží ladem a jablka dovážíme – přitom je známo, že za Rakousko-Uherska i za 1. republiky jsme jablka z Českého Středohoří vozili po Labi do Hamburku a odtud i do Nizozemí. Dnes to je obráceně. Proč?

Mnozí vlastníci zemědělských objektů tak prodali své usedlosti Pražákům na rekreaci, nebo již zmíněným Holanďanům – to v tom lepším případě. Některé nemovitosti takové štěstí neměly.

Prodáváte nemovitost cizinci? Potřebujete tlumočit a vyhotovit smlouvu s překladem? Kontakt ZDE.

1. pol. 19. století – mapa stabilního katastru

Podíváme-li se do map tzv. stabilního katastru – zhruba z konce 1. poloviny 19. století, vidíme tam ještě, zvláště v pohraničí, lánové uspořádání našich vesnic z období kolonizace z 12. až 13. století. Existovalo několik typů, jak byly naše vesnice zakládány (okrouhlice, lánová ves…).

Většinou byly vsi zakládány cíleně, plánovitě – tzv. lokátory. Každý statek měl všechny druhy pozemků – „zastavěnou plochu a nádvoří“, „zahradu“, ovocný sad, ornou půdu, louky, pastviny a les. K tomu cesty a na vodním toku i rybníček. Byla to v podstatě samostatná ekonomická jednotka. To už dnes většinou pozbylo na platnosti. Ale stačí se podívat i na dnešní katastrální mapy a jasně vidíme odkaz předků.

V přídělech (po r. 1945 a v restitucích po r . 1991 se tento stav parcelace alespoň částečně převzal. Mnozí restituenti pak následně svou restituci (bývalý příděl) převáděli darovací smlouvou svým potomkům, nebo jej dědicové, žijící již ve městě, prodávali – a ti měli, či mají potřebu kupní smlouvy. To je přesně naše služba – zajistit vše potřebné k převodu vlastnických práv.

Máte-li tuto potřebu, kontaktujte nás ZDE.

 

O zemědělských pozemcích

Mnohá zemědělské nemovitosti i celé usedlosti s hektary zemědělské půdy se tak dostaly až do situace, kdy byly zadluženy jejich vlastníky a tak skončily v exekuci a následně v nedobrovolné dražbě. Pro tu nemovitost i jejího vlastníka to je možnost jakéhosi „restartu“. Pokud dlužník nebyl předlužen, oddluží se, nemovitost se očistí od dluhů a nový vlastník – vydražitel může tu „svou“ nově nabytou nemovitost rekonstruovat, znovu využívat.

Zemědělské pozemky jsou také nově zcelovány do větších celků a to nejen z ekonomických důvodů. Naši předci, pokud to byli jen chalupníci, měli malou zemědělskou usedlost po r. 1945, tak dostali v pohraničí od státu tzv. příděl zpravidla o velikosti 10 hektarů. Nikdo tehdy netušil, co způsobí násilná kolektivizace padesátých let. Dnes se ale v podstatě děje něco podobného, ale dobrovolně. Je to tlak peněz a prostě vývoj lidské společnosti. Vlastník větších pozemků – „farmář“, jak se jim říká, má větší šanci uspět v konkurenci i u nás hospodařících např. Holanďanů…

Pozemky – postup: krédo, taktika

Já byl většinou příznivcem opačného postupu. Prověřit, v případě závad navrhnou řešení na jejich odstranění a pak to i provést. Nakonec jsou všichni spokojeni a to vždy bylo moje kredo.

Pravdou je, že může dojít k menšímu časovému zpoždění a jistým finančním nákladům. Je to ale v tomto případě prevence a ta bývá zpravidla levnější, než následky, včetně soudních doher. Sousedské spory, spory mezi spoluvlastníky a bývalými manžely zvlášť, to je kapitola sama pro sebe. Psychologie, taktika, logika, ekonomika, ba i obyčejný selský rozum, jsou většinou zapotřebí, aby se podařilo takovéto „kauzy“ zvládnout. Jsem zastáncem starého selského pravidla, že grunt se nemá dělit.

Je to pak tragédie, když (to je případ z loňského roku) se jeden z dědiců v třetí generaci – vnuk původních majitelů (restituentů) dostal do potíží, měl exekuci na majetek a tak byla i jeho jedna desetina z celku dotčena exekucí. Majetek ostatních členů rodiny tak byl de facto zablokován rovněž. Na pozemcích se nehospodaří, nalétávají na ně náletové dřeviny a brzo tam, na orné půdě, bude les. „Radost“ z toho mají snad jen ekologové.